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Alphabetisches Stichwortverzeichnis


In diesem Bereich können Sie ganz einfach die Bedeutung Ihnen fraglicher bzw. unbekannter Begriffe nachschauen. Navigieren Sie sich dazu zunächst in den Buchstabenbereich mit dem der gesuchte Begriff beginnt. Klicken Sie dann nur noch den Begriff an und schon werden Sie zu der vollständigen Erklärung geführt.

Sollten Sie einen Begriff hier nicht finden können, so benachrichtigen Sie uns bitte unter der Mailadresse info@hyp24.de.

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Amtlicher Lageplan

Er wird von den Kataster- bzw. Liegenschaftsämtern erstellt und gehört zu den für eine Baufinanzierung wichtigen Unterlagen. Auf ihm erkennt die Bank die Lage der Immobilie, und ob eine Anbindung an öffentliche Verkehrswege vorhanden ist.

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Annuität

Gleichbleibende Rate bis zur Rückführung eines Darlehens. Sie setzt sich zusammen aus Zins- u. Tilgungsanteil. Die Darlehenssumme reduziert sich mit der Tilgung, so dass der Zinsanteil bei gleichbleibender Rate immer kleiner wird. Entsprechend höher wird dadurch der Tilgungsanteil. Beträgt die Annuität 100%, so wird das Darlehen vollständig durch die Annuitätentilgung zurückgeführt. Es ist somit keine einmalige Restzahlung zur Darlehensrückführung am Ende der Darlehenslaufzeit vorgesehen. Die Laufzeit gibt den Zeitraum an, in der das Darlehen zurückgeführt werden muss. Die Zins- und Tilgungszahlungen sind so kalkuliert, dass das Darlehen am Ende der Laufzeit zurückgezahlt ist.

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Arbeitgeberdarlehen

Zinsgünstiges Darlehen des Arbeitgebers zur Finanzierung von Wohneigentum, das oft an bestimmte Bedingungen geknüpft wird. Wird das Darlehen zinslos oder unter 5.5 % effektiv zur Verfügung gestellt, muss die Differenz als geldwerter Vorteil versteuert werden.

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Auflassung

Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang bei Grundstücken. Diese Erklärung erfolgt vor dem Notar.

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Auflassungsvormerkung

Vormerkung in der Zweiten Abteilung des Grundbuches zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung bei Immobilien (auch Eigentumsvormerkung genannt). Spätere Verfügungen sind gegenüber dem Vormerkungsberechtigten unwirksam, falls sein Anspruch dadurch vereitelt oder beeinträchtigt wird.

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Ausbaukosten

Als Ausbaukosten werden die Kosten bezeichnet, die im Zusammenhang mit der Schaffung neuen Wohnraumes stehen. Dies sind zum Beispiel Dachausbauten und Anbauten. Die Bank rechnet diese Kosten mit ca. 80 % in den Beleihungswert mit ein.

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Baubeschreibung

Die vom Bauträger oder Architekten erhältliche Beschreibung der Gebäudeart, der Bauweise, der Außen- u. Innenanlagen, des Baumaterials sowie des Dachs und der Fassaden.

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Baukosten

Diese schließen die Kosten für die Erstellung des Gebäudes sowie evtl. der Garage, der Stellplätze bzw. des Carports ein. Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem umbauten Raum. Je nach Lage, Größe und Ausstattung des Objektes rechnet man zwischen EUR 200,00 bis max. EUR 275,00 pro Kubikmeter umbauter Raum (Kubatur).

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Baunebenkosten

Zu den Baunebenkosten gehören im wesentlichen Gebühren für Leistungen der ämter und Behörden sowie das Architektenhonorar und die Außenanlagen. Sie betragen i.d.R. 10 % - 15 % der reinen Baukosten.

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Bauspardarlehen

Auf diese Summe hat der Bausparer nach der Zuteilung einen Anspruch. Die Höhe des Bauspardarlehens ergibt sich aus der Differenz zwischen Bausparsumme und Bausparguthaben und beträgt maximal 60 Prozent der Bausparsumme.

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Bearbeitungsgebühren

Es gibt nach wie vor Banken, die sogar bei einer Darlehensverlängerung eine Bearbeitungsgebühr verlangen. Diese Gebühr wird, obwohl sie gleich zu Beginn des Vertrages fällig wird, rechnerisch über den gesamten Zeitraum der Zinsbindung oder sogar über die gesamte Laufzeit verteilt, damit sie auf die Ermittlung des effektiven Jahreszinses kaum Einfluss hat.

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Beleihungsgrenze

Sie drückt aus, bis zu welchem Prozentsatz des Beleihungswertes die Bank im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen ein Grundstück beleihen kann. Beim reinen Realkredit liegt die Grenze bei 60 Prozent des Beleihungswertes (zum Beispiel Hypothekenbanken).

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Beleihungswert

Damit ist der jederzeit erzielbare Wert eines Objektes gemeint: Basis der Bewertung sind die reinen Baukosten zuzüglich der Baunebenkosten (Sachwert) bzw. die Mieterträge (Ertragwert) vermindert um einen "Sicherheitsabschlag". In der Regel beträgt der Sicherheitsabschlag bei wohnwirtschaftlich genutzten Objekten 10 %. Der Beleihungswert errechnet sich bei eigengenutzten Objekten aus dem Sachwert. Bei vermieteten Immobilien (mit mehr als 3 Wohneinheiten) aus dem Ertragswert und stellt den Wert dar, den das Objekt auf lang Sicht haben wird. Basis der Bewertung sind die Gestehungskosten bzw. die Mieterträge.

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Bereitstellungszinsen

Zinsen für ein zugesagtes, aber noch nicht ausgezahltes Darlehen. Sie werden frühestens ab Darlehenszusage gefordert (oft aber auch erst 3 Monate nach der Darlehensbewilligung) und betragen in der Regel ¼ Prozent pro Monat beziehungsweise 3 Prozent pro Jahr vom noch nicht ausgezahlten Teil des Darlehens. Die Berechnung von Bereitstellungszinsen kommt insbesondere bei Neubauten vor, bei denen die Darlehen nur entsprechend dem Baufortschritt ausgezahlt werden.

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Bewirtschaftungskosten

Kosten für den laufenden Betrieb und die Unterhaltung einer Immobilie, wie z.B. Heizkosten, Grundsteuer, Feuerversicherungsbeiträge und Reparaturen. Hierfür sollte man 2 bis 3 EUR. pro qm Wohnfläche einkalkulieren.

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Bodenrichtwert

Der für die entsprechende Gemeinde festgelegte Bodenwert pro qm einschließlich der Erschließungskosten, dient als Bemessungsgrundlage für die Bewertung von Grundstücken.

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Bonität

Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers. Die Bonität von Privatpersonen liegt in ihrer Einkommens- und Vermögenslage, die von Unternehmen in ihrer Ertrags- und Vermögenssituation in Gegenwart und Zukunft. Neben dieser sachlichen Kreditwürdigkeit steht die persönliche Kreditwürdigkeit, also die Person des Kreditnehmers und alles, was damit zusammenhängt (zum Beispiel persönlicher Eindruck, Auftreten, Glaubwürdigkeit, Sachverstand, Berufserfahrung, Sicherheit des Arbeitsplatzes). Die persönliche Kreditwürdigkeit ist besonders wichtig für die Kreditvergabe. Denn sie gibt - unabhängig vom Wert der zu beleihenden Immobilie - Aufschluss darüber, ob der Schuldner überhaupt in der Lage sein wird, die monatlichen Belastungen durch Zins und Tilgung aus der Finanzierung zu tragen.

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Brandversicherungswert

Wert des Gebäudes nach Preisen von 1914, der zur Ermittlung des aktuellen Versicherungswertes mit einer bestimmten, sich ändernden Richtzahl multipliziert wird. Dem Versicherungsvertrag bei der Feuer- beziehungsweise Gebäudeversicherung wird der ortsübliche Bauwert auf der Basis der Preise von 1914 (sogenannte Versicherungssumme 1914) zugrunde gelegt. Die Versicherungssumme ist ein Bestandteil des Versicherungsvertrages und sollte dem tatsächlichen Versicherungswert entsprechen. Ist sie niedriger als der Versicherungswert, besteht eine Unterversicherung.

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Briefgrundschuld

Es wird ein Grundschuldbrief ausgestellt und ergänzend wird die Grundschuld im Grundbuch in Abt. III eingetragen. Bei übertragung des Rechts muss eine beglaubigte Abtretungserklärung von der Gläubigerbank erstellt werden. Das Recht geht erst mit übergabe des Grundschuldbriefs an den neuen Gläubiger über. Hypothekenbanken verlangen außerdem grundsätzlich die änderung im Grundbuch.

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Buchgrundschuld

Wird nur im Grundbuch in Abt. III eingetragen als "Grundschuld ohne Brief". Bei übertragung des Rechts muss eine beglaubigte Abtretungserklärung von der Gläubigerbank erstellt und die änderung im Grundbuch vollzogen werden.

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Bürgschaft

Vertrag, in dem sich der Bürge gegenüber dem Bürgschaftsnehmer (zum Beispiel Fertighaushersteller) verpflichtet, für die Verbindlichkeiten eines Dritten, des Hauptschuldners (zum Beispiel Bauherr oder Käufer), einzustehen. Die Bürgschaftsgebühr beträgt in der Regel 1,0 -2,0 Prozent p.a. vom verbürgten Betrag.

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Bewertungskosten

Dienen zur Deckung der Aufwendungen, die durch die Ermittlung des Beleihungswertes des Finanzierungsobjektes anfallen.

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Darlehensvertrag

Schriftlicher Vertrag zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer. Der Darlehensvertrag enthält insbesondere Angaben über die Darlehenshöhe (Darlehens- und Auszahlungssumme), Zinsen (Nominalzins und anfänglicher effektiver Jahreszins mit Angabe der Zinsbindungsdauer) sowie die Tilgungsvereinbarung.

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Dienstbarkeit

Ein im Grundbuch (Zweite Abteilung) eingetragenes Recht eines Dritten, das auf eine beschränkte Nutzung eines Grundstücks gerichtet ist. Man unterscheidet zwischen Grunddienstbarkeiten (Belastung eines Grundstücks zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks, zum Beispiel Wegerecht) und beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten (Belastung eines Grundstücks zugunsten einer bestimmten Person, zum Beispiel Wohnungsrecht gemäss §1093 BGB).

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Disagio

Bei Auszahlung von Darlehen kann ein Disagio oder Damnum (Abschlag) vereinbart werden. Der Auszahlungskurs gibt dann jenen Teil der Nominalschuld an, der tatsächlich ausgezahlt wird. Die Nominalschuld ist also höher als der ausgezahlte Betrag. Das Disagio ist ein vorweggenommener Zins.

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Effektivzins

Eine Maßzahl für den Preis eines Kredites. In dieser Größe sind nahezu alle Preisbestandteile enthalten, nicht jedoch Schätzkosten, Kontoführungsgebühren u. Bereitstellungszinsen etc.. Der Effektivzins weist die Kosten in Prozent zur je einjährigen Nutzung des tatsächlich ausgezahlten Betrages aus.

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Eigenkapital

Kapital, das aus Eigenmitteln aufgebracht wird. Zum Eigenkapital zählen: Geldmittel (zum Beispiel Bargeld, Bankguthaben, Bausparguthaben), Selbsthilfe (zum Beispiel selbst erbrachte Arbeitsleistungen des Bauherrn und der Wert des eigenen Grundstücks). Bei der Finanzierung von Eigenheimen sollte im Regelfall mindestens 30 % Eigenkapital vorhanden sein. Das Eigenkapital sollte in der Regel vor Darlehensinanspruchnahme eingesetzt werden.

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Eigenleistung

Die eigene Arbeitsleistung des Bauherrn, seiner Freunde und Angehörigen wird nicht als Eigenkapitalersatz angesehen. Die Positionen der Eigenleistungen müssen in Materialkosten und Muskelhypothek getrennt werden. Die Materialkosten werden mitfinanziert; sie werden dem Darlehensnehmer gegen Vorlage von Rechnungen ausgezahlt. Die Muskelhypothek oder auch Verwandschaftshilfe genannt kann kein Eigenkapital ersetzen. Sie kann lediglich die Kaufkosten des Objektes gegenüber dem Bauträger oder Bauunternehmer senken, da weniger Gewerke in Auftrag gegeben werden. Die Eigenleistungen insgesamt sollten 10% der Baukosten nicht übersteigen, wobei die Materialkosten mindestens 50% hiervon einnehmen sollten.

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Erbbaurecht

Vererbliches und veräußerliches Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk als Eigentum zu haben. Das Erbbaurecht ermöglicht es, Eigentümer eines Hauses zu sein, das auf fremdem Grund steht. Als Entgelt zahlt der Erbbauberechtigte (der Eigentümer des Hauses) an den Erbbaurechtsgeber (den Eigentümer des Grundstücks) den Erbbauzins. Das Erbbaurecht, das meist auf 99 Jahre befristet ist, wird durch notariell beurkundeten Vertrag zwischen Erbbaurechtsgeber (Grundstückseigentümer) und Erbbauberechtigtem begründet und in Abt. II des belasteten Grundstücks eingetragen.

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Festzins

Zins, der für einen vereinbarten Zeitraum (Zinsbindungsfrist) oder für die gesamte Laufzeit des Darlehens vertraglich fest geschrieben ist. Ist die Zinsbindungsfrist länger als zehn Jahre, kann der Darlehensschuldner gem. § 609a BGB dennoch nach Ablauf von zehn Jahren unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ganz oder teilweise kündigen.

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Finanzielle Belastbarkeit

Sie hängt insbesondere vom laufenden Einkommen ab. Eine Gegenüberstellung der regelmäßigen Einnahmen einerseits und der Ausgaben für die Lebensführung andererseits zeigt, welche Belastung der Kreditnehmer auf Dauer tragen kann. Als Kosten für den Lebensunterhalt setzen die Kreditinstitute dabei häufig nach Familiengröße gestaffelte Pauschalbeträge an. Was nach Abzug der Pauschale von den laufenden Einnahmen übrig bleibt, steht für die Bedienung eines Kredits zur Verfügung. Aus diesem Betrag lässt sich dann unter Berücksichtigung des aktuellen Zinsniveaus die hinsichtlich der Belastbarkeit maximal mögliche Kreditsumme ermitteln.

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Finanzierungskosten

Diese bestehen aus Damnum, Bereitstellungszinsen und Bauzeit-Zinsen. üblicherweise kalkuliert man die Bauzeit-Zinsen mit ca. der Hälfte der späteren Annuität für die Dauer der Bauphase.

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Finanzierungsplan

Plan, der Auskunft gibt über die Art und Weise der Geldbeschaffung. Im Finanzierungsplan sind die Mittel auszuweisen, die zur Deckung der Gesamtkosten dienen (Finanzierungsmittel), und zwar sowohl das Eigenkapital als auch das Fremdkapital (mit Nennbetrag, Zins- und Tilgungssatz).

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Fremdkapital

Kapital, das aus Fremdmitteln aufgebracht wird. Die Kapitalgeber (Gläubiger) sind Banken, Sparkassen, Bausparkassen, Lebensversicherungen, öffentliche Institute oder Arbeitgeber, Verwandte, Bekannte. Im Gegensatz zum Eigenkapital muss das Fremdkapital zurückgezahlt (getilgt) und in der Regel verzinst werden.

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Finanzierung - Altbau

Von der Finanzierung eines Altbaus spricht man dann, wenn das finanzierende Gebäude bereits existiert und von einer Privatperson verkauft wird.

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Forward-Darlehen

Die Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens läuft bald aus und Sie möchten nicht riskieren, dass nach der Zinsbindungsfrist die Zinsbelastung steigt. Um dies zu umgehen, können Sie bereits heute einen Darlehensvertrag mit einem fest vereinbarten Zinssatz abschließen. Sie sichern sich somit einen günstigen Zinssatz für ein zukünftiges Darlehen, dass ihr altes Darlehen nach Auslaufen der Zinsbindung ablösen wird. Die neue Darlehenssumme entspricht der Restschuld des alten Darlehens zum Auslauftermin. Der Zins des Forward-Darlehens berechnet sich aus dem Nominalzins des aktuellen Darlehens addiert mit dem Produkt aus der Restlaufzeit (in Monaten) des aktuellen Darlehens und einem festgelegten Aufschlag. Bsp.: der Nominalzins des aktuellen Darlehens beträgt 5,5 % und die Restlaufzeit dieses Darlehens beträgt 5 Monate, so errechnet sich bei einem Aufschlag von 0,025 % ein Zins von 5,625 % für das Forward-Darlehen (Rechnung: 5,5 + 5x,0,25 = 5,625 %)

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Gesamtkosten

Diese bestehen beim Neubau aus den:

  • Grundstückskosten

  • Baunebenkosten

  • Baukosten

  • Erwerbsnebenkosten

  • Finanzierungskosten

Grundlage für die Beleihungswertermittlung der Bank bilden die Grundstückskosten, die Baukosten sowie die Baunebenkosten. Die Erwerbsnebenkosten und Finanzierungskosten werden hierbei nicht berücksichtigt. Beim Kauf eines Hauses sind dies:

  • Kaufpreis

  • Erwerbsnebenkosten

  • evtl. Finanzierungskosten, Modernisierungskosten und Ausbaukosten.

Grundlage für die Beleihungswertermittlung der Bank bilden der Kaufpreis, und zum Teil die Modernisierungskosten, sofern sie den Wert der Immobilie erhöhen und nicht zur Substanzerhaltung notwendig sind. In welchen Mass diese Kosten angerechnet werden, ist im Einzelfall zu prüfen!

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Grundbuch

Öffentliches Register, das beim zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt) geführt wird (Einsicht erhält neben dem Eigentümer nur derjenige, der ein berechtigtes Interesse, z.B. Darlehensaufnahme, nachweisen kann) und Auskunft über alle wichtigen Daten der Grundstücke des Amtsgerichtsbezirks gibt. Für jedes Grundstück wird ein gesondertes Grundbuchblatt (auch kurz Grundbuch genannt) angelegt. Das Grundbuchblatt ist das Grundbuch im Sinne des Gesetzes und besteht aus: Aufschrift (mit der genauen Bezeichnung des Amtsgerichts, Grundbuchamts und der Blatt-Nr.), Bestandsverzeichnis (Lage, Größe und Rechte eines Grundstücks), Erster Abteilung (Eigentumsverhältnisse), Zweiter Abteilung (Lasten und Beschränkungen, wie Dienstbarkeiten) und Dritter Abteilung (Grundpfandrechte, wie Grundschulden und Hypotheken.

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Grunderwerbsteuer

Die Steuer beträgt 3,5 % des reinen Immobilienkaufpreises. Sofern Grundstück und Gebäude zusammen in einem Kaufvertrag erworben werden, errechnet sich die Steuer aus der Gesamtsumme (z.B. Kauf einer ETW oder vom Bauträger schlüsselfertig). Bei Veräußerung innerhalb Verwandtschaft ersten Grades entfällt die Steuer.

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Grundpfandrechte

Darunter versteht man die Sicherung eines Kredits durch Verpfändung eines Grundstücks oder eines Hauses (dingliche Sicherung). Sie erfolgt durch Eintrag ins Grundbuch. Zu den Grundpfandrechten zählen Hypotheken und Grundschulden. Lasten mehrere Grundpfandrechte auf einem Grundstück, dann wird eine Rangfolge festgelegt. Eine erstrangige Grundschuld bietet dem Kreditgeber die höchstmögliche Sicherheit. Folglich erhält man für diese Form der Besicherung die günstigsten Zinssätze.

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Grundschuld

Das am häufigsten vorkommende Grundpfandrecht. Es existieren 2 Arten von Grundschulden: Brief- und Grundbuchschuld. Sie ist nach § 1191 BGB die Belastung eines Grundstücks zugunsten eines Gläubigers, an den eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Im Gegensatz zur Hypothek braucht der Grundschuld keine Forderung des Grundschuldgläubigers zugrunde zu liegen, die Grundschuld ist somit rein formal eine "Schuld ohne Grund". Im Falle der Zwangsversteigerung muss der Gläubiger das Bestehen einer eventuellen Forderung also nicht beweisen. Der Grundschuld wird heute fast immer der Vorzug gegeben, weil sie beweglicher ist als eine Hypothek. So kann zum Beispiel eine Grundschuld zugleich mehrere Forderungen, deren Höhe oft schwankt, sichern. Ausserdem kann nach Rückzahlung eines durch die Grundschuld gesicherten Darlehens ein neues Darlehen aufgenommen werden, ohne dabei eine neue Eintragung in das Grundbuch vornehmen zu müssen. In der Praxis wird also der Grundschuld gewöhnlich doch eine Forderung auf Grund eines Darlehensvertrages zugrunde liegen. Die Verbindung zwischen Grundschuld und Darlehen wird durch die Zweckerklärung hergestellt.

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Grundschuldbestellung

Notariell beurkundete Zustimmung des Grundeigentümers zur Belastung seines Grundstücks, verbunden mit dem Antrag, diese in das Grundbuch einzutragen.

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Grundsteuer

Die Gemeinde erhebt auf Grund und Boden eine Steuer. Diese Grundsteuer errechnet sich aus dem Einheitswert multipliziert mit der jeweiligen Steuermesszahl und dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz.

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Grundstückskosten Hypothek

Dazu gehören der Grundstückskaufpreis und die Erschließungskosten (wörtlich: Unterpfand) ist wie die Grundschuld ein Grundpfandrecht, also eine Form der dinglichen Kreditsicherung. Im Gegensatz zur Grundschuld setzt die Hypothek jedoch das Vorhandensein einer persönlichen Forderung (zum Beispiel auf Grund eines Darlehensvertrages) voraus. Ist diese Forderung aus irgendwelchen Gründen hinfällig, so ist auch die Hypothek zu löschen. Gemäss § 1113 BGB ist die Hypothek die Belastung eines Grundstücks zugunsten eines Gläubigers, an den zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist Sollte eine Forderung noch nicht oder nicht mehr bestehen, so entsteht automatisch eine Eigentümergrundschuld.

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Höchstalter des Kreditnehmers

Es kann eine Höchstaltersgrenze für den (potentiellen) Kreditnehmer vereinbart sein. Ist diese überschritten, ist eine Kreditaufnahme ausgeschlossen.

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Kapital-Lebensversicherung

Lebensversicherung, die neben einem Risikoanteil noch einen Sparanteil enthält (daher auch kapitalbildende oder gemischte Lebensversicherung genannt). Bei einer Versicherungsdauer von mindestens 12 Jahren und einer Einzahlung von mindestens 5 Jahren bleiben die Erträge steuerfrei, sofern keine steuerschädliche Abtretung der Versicherungsansprüche an den Darlehensgeber vorliegt. Beim Kombinationsmodell Festdarlehen/Kapital-Lebensversicherung dient die Ablaufleistung dazu, das Festdarlehen am Ende der Laufzeit zu tilgen. Bei diesen Modellen darf man sich nicht von den günstigen Zinssätzen der Versicherer blenden lassen. Die Gesamtkosten (Zins- und LV-Beitrag) sind i.d.R. immer teurer als das Annuitätendarlehen mit Risikolebensversicherung und fallender Versicherungssumme (an die Restschuld angepasst).

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Kataster

Das amtliche Verzeichnis aller Grundstücke einer Gemeinde. Beim Katasteramt, einer Behörde, bei der das Liegenschaftsbuch und die Flurkarten geführt werden, können die Verzeichnisse, die Auskunft über Lage, Grenzen, Grundstücksgröße, Gemarkung, Flur und Flurstück geben, eingesehen und Auszüge gegen Gebühr angefordert werden.

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Kaufnebenkosten

Kosten, die mit dem Kauf einer Immobilie im Zusammenhang stehen und steuerlich zu den Anschaffungskosten zählen. Kaufnebenkosten sind beispielsweise: Grunderwerbsteuer (3,5%), Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrages, Grundbuchgebühren für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch (ca. 1,5%) und Maklerprovision für die Vermittlung des Kaufobjektes (ca. 3,5% bis 7%). Es wird im Allgemeinen mit Kosten in Höhe von 5-10% des Kaufpreises gerechnet. Die Kaufnebenkosten können nicht bei der Ermittlung des Beleihungswertes berücksichtigt werden.

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Konditionen

Die Bedingungen, zu denen ein Darlehen gewährt werden kann. Die wichtigsten Konditionen wie Nominalzins, Disagio, Zinsbindungsfrist, Tilgungshöhe sind im "anfänglichen effektiven Jahreszins" berücksichtigt.

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Kreditnebenkosten

Nebenkosten bei der Finanzierung, die nicht im anfänglichen effektiven Jahreszins enthalten sind. Dazu zählen außer den Kosten der dinglichen Absicherung (Bestellung und Eintragung bzw. Abtretung von Grundschulden) u.a. Kontoführungs-, und Wertschätzungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Zinsaufschläge für Teilauszahlungen und Notartreuhandversicherungsgebühren.

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Kreditsicherheiten

Sicherheiten, die der Kredit- bzw. Darlehensnehmer stellt. Bei Hypothekendarlehen sind dies dinglichen Sicherheiten wie Grundschuld und Hypothek. Darüber hinaus kann die Bank verlangen Zusatzsicherheiten wie: die Abtretung von Ansprüchen aus Versicherungs- oder Bausparverträgen, Verpfändung/Abtretung von Wertpapierguthaben oder Bürgschaften.

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Kündigung des Darlehens

Ist für Kredit- und Darlehensvereinbarungen, die nach dem 31.12.1986 abgeschlossen wurden, neu geregelt in § 609a BGB. Hiernach kann der Schuldner Kredite beziehungsweise Darlehen mit einem variablen Zins jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Kredite beziehungsweise Darlehen mit einem Festzins, das heißt mit einer Zinsfestschreibung über einen bestimmten Zeitraum, können erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, spätestens aber nach zehn Jahren unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten vom Schuldner gekündigt werden. Eine Ausnahmeregelung besteht für Verbraucherkredite, die mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden können, allerdings frühestens sechs Monate nach der Auszahlung.

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Kapitalanlage

Als Kapitalanlage wird in der Baufinanzierung ein nicht eigengenutztes Objekt bezeichnet. Das heißt der Käufer will dieses Gebäude an Dritte vermieten, um aus den Mieterträgen eine Rendite zu erwirtschaften. Will der Bauherr selbst in seinem Gebäude wohnen, so handelt es sich um keine Kapitalanlage, da keine Mieterträge eingenommen werden, er ist dann Eigennutzer.

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Modernisierungskosten

Als Modernisierungskosten bezeichnet man die Kosten, die notwendig sind, um die Immobilie in einen besseren, heutigen Wohnansprüchen genügenden Zustand zu setzen. Hierzu zählen z. B. Kosten für Fassadenerneuerung, Dacherneuerung, Sanitär- u. Elektroarbeiten, Isolierglasfenster. Diese Kosten wird die Bank mit 50 % bis 80 % werterhöhend mitberücksichtigen. Reine Renovierungsmaßnahmen werden nicht werterhöhend berücksichtigt.

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Mindestdarlehenshöhe

Hier handelt es sich um die mindestens abzuschließende Kredithöhe. Kredite unter diesem Nennwert sind nicht vorgesehen.

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Maximale Darlehenshöhe

Hier handelt es sich um die maximal abzuschließende Kredithöhe. Kredite über diesem Nennwert sind nicht vorgesehen. Die Darlehenshöhe ist zusätzlich auch abhängig vom Beleihungswert/Verkehrswert oder Kaufpreis.

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Maximale Darlehenslaufzeit

Am Ende der maximalen Darlehenslaufzeit muss die Rückzahlung des Darlehens durch planmäßige Zahlungen erfolgt sein

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Mindestlebenserhaltungskosten

Dem Darlehensnehmer müssen vom monatlichen Nettoeinkommen nach Abzug aller oben errechneten Belastungen noch mindestens folgende Beiträge zum Lebensunterhalt verbleiben.

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Mindestüberschuss monatlich nach Beleihung

Je höher die Beleihungsgrenze, desto höher ist das von der Bank zu tragende Risiko. Um dieses erhöhte Risiko auszugleichen, verlangt die Bank bei einem höheren Beleihungswert vom Kreditnehmer eine höhere finanzielle Reserve, die nach Abzug aller Kosten verbleiben muss.

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Niessbrauch

Der Inhaber eines Niessbrauchs darf das Grundstück in Besitz nehmen und sämtliche Nutzungen aus dem belasteten Grundstück ziehen Er hat andererseits auf eigene Kosten das Grundstück ordnungsgemäß zu erhalten und die laufenden Kosten zu tragen (Instandhaltungskosten, Grunderwerbssteuer). Der Niessbrauch ist nicht übertragbar und nicht vererblich.

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Nominalzins

Zins, der von dem Darlehensnennbetrag (Nominaldarlehen) berechnet wird. Er ist nicht zu verwechseln mit dem Effektivzins, der die Gesamtbelastung eines Kredites (einschließlich Nebenkosten) wiedergibt und deshalb über dem Nominalzins liegt.

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Notaranderkonto

Konto, das der Notar im eigenen Namen und mit eigener Verfügungsbefugnis für einen Dritten führt. Damit kann zum Beispiel ein Käufer seine Kaufpreiszahlung vor dem Zugriff des Verkäufers sichern, solange die Voraussetzungen zur Eigentumsumschreibung noch nicht gegeben sind.

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Notarbestätigung

Eine Notarbestätigung muss beim beurkundenden Notar beantragt werden. Mit der Notarbestätigung übernimmt der Notar die Haftung dafür, dass die Grundschuld an rangrichtiger Stelle im Grundbuch eingetragen wird. Diese notarielle Haftung versetzt die Bank in die Lage, das Darlehen schon vor Eintragung auszahlen zu können.

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Notarielle Beglaubigung

Bestätigung eines Notars, dass die Willenserklärung persönlich vorgenommen wurde.

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Notarielle Beurkundung

Von einem Notar in einem Schriftstück niedergelegte Bestätigung, dass er die Abgabe von Willenserklärungen (zum Beispiel Verträge) selbst wahrgenommen und richtig wiedergegeben hat. Notarielle Beurkundungen werden kraft Gesetzes verlangt z. B. für den Abschluss von Grundstückskaufverträgen.

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Öffentliche Baudarlehen / Mittel

Sind öffentliche Mittel, die im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen als Darlehen zur Schaffung von Wohnraum gewährt werden. Die Richtlinien sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

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Personalkredit

Auf die Bonität des Kreditnehmers abgestellter Kredit. Bei langfristigen Darlehen ist er in der Regel ein mit Grundpfandrechten gesicherter Kredit, der bei überschreiten der Beleihungsgrenzen (bis ca. 90% des ermittelten Beleihungswertes) für Realkredite herausgelegt wird.

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Policendarlehen

Darlehen einer Versicherungsgesellschaft in Höhe von maximal 100 Prozent der Rückkaufwertes einer Kapitallebensversicherung. Die Policendarlehen sind zinsgünstiger als Verbraucherkredite und werden ohne zusätzliche Sicherheiten gewährt. Ein Rechtsanspruch des Versicherungsnehmers besteht allerdings nicht.

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Rang (Rangverhältnis)

Bestimmung der Reihenfolge, in der mehrere an einem Grundstück bestehende Rechte (zum Beispiel Grundschulden, Hypotheken) zueinander stehen. Der Rang ergibt sich aus der zeitlichen Reihenfolge der Eintragungen im Grundbuch. Er kann bei Einigkeit zwischen Zurücktretendem und Vorrückendem auch geändert werden. Bedeutung erlangt der Rang vor allem in der Zwangsversteigerung, da die Rechte der Gläubiger und anderer Berechtigter nicht anteilig (wie im Konkurs), sondern nacheinander entsprechend dem Rangverhältnis berücksichtigt und befriedigt werden.

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Realkredit

Kredit, der durch Grundpfandrechte dinglich gesichert ist und im Rahmen der Beleihungsgrenze liegt.

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Restschuld

Höhe des noch zu tilgenden Darlehens nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. Die Restschuld ergibt sich, indem man die bereits erfolgten Tilgungen von dem Darlehensnennbetrag (Nominaldarlehen) abzieht. Man kann die Restschuld auch wie folgt berechnen: Darlehensnennbetrag plus Fremdkapitalkosten (zum Beispiel bisheriger Zinsaufwand) minus Belastung aus Kapitaldienst (bisherige Zins- und Tilgungsbeträge entsprechend der Annuität).

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Risiko-Lebensversicherung

Lebensversicherung für den Todesfall mit zeitlich begrenzter Versicherungsdauer. Sie dient vor allem zur Absicherung von Hypotheken- und Bauspardarlehen. Passt sich die Versicherungssumme der Restschuld mit fallenden Beträgen an, spricht man auch von Restschuldversicherung. Im Falle des Todes wird dann die Restschuld durch die Versicherungssumme getilgt. ACHTUNG: Bei Rückzahlung innerhalb der Zinsbindungsfrist wird die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

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Sachwertverfahren

Bei selbstgenutztem Wohneigentum und bei Mehrfamilienhäusern mit maximal drei Wohneinheiten wird stets das Sachwertverfahren verwendet, das den (Substanz-)Wert einer Immobilie als Summe aus Baukosten (Herstellungskosten) und Bodenwert ermittelt. Die genaue Berechnung ist bei den einzelnen Instituten äußerst unterschiedlich. Eine wesentliche Rolle spielt dabei, wie eine Bank die Verwertbarkeit des Objektes einschätzt. Für "Immobilien von der Stange" (weitgehend standardisierte Eigentumswohnungen und Reihenhäuser von großen Bauträgern) wird der Beleihungswert meist nur überschlägig anhand des Kaufpreises ermittelt (Kaufpreis angemessen? Wiederverkauf zu diesem Preis möglich?). Für weniger gängige Objekte geben die Banken manchmal auch bestimmte EUR-Werte pro Kubikmeter umbauten Raumes vor, die der Beleihungswert nicht überschreiten darf.

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Schufa-Klausel

Klausel in Kredit- beziehungsweise Darlehensanträgen, nach der das betreffende Geldinstitut berechtigt ist, Daten im Zusammenhang mit der Aufnahme und Abwicklung des Kredits der Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) zu melden. Vor Abschluss des Darlehensvertrages wird das Geldinstitut Auskünfte über den Darlehensnehmer bei der Schufa einholen, um sich so vor möglichen Kreditverlusten zu schützen.

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Sicherheitsabschlag

Die Höhe des Sicherheitsabschlags ist je nach Bank, Objekt (Ein-, Mehrfamilienhaus, Fertighaus) und Lage (Großstadt oder ländliche Gegend) unterschiedlich. Unter ungünstigen Umständen muss man mit einem Abschlag in Höhe von 20 % und mehr rechnen; erfahrungsgemäss geben sich Banken vor allem bei Objekten in Ballungsräumen aber mit 10 % zufrieden. Bei besonders attraktiven Objekten und Kreditnehmern liegt der Sicherheitsabschlag manchmal auch unter 10 %.

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Sondertilgung

Die Option auf eine außerplanmässige Tilgung, die jährlich einmal i. d. R. zu einem bestimmten Termin geleistet wird. Durch die Ausübung der Option verkürzt sich die Darlehenslaufzeit. Die Höhe der monatlichen Annuität bleibt unverändert.

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Teilungserklärung

Erklärung eines Grundstückseigentümers, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten Räumen verbunden ist. Die Teilung wird mit der Anlegung der sog. Wohnungsgrundbücher wirksam. Voraussetzung für die Teilungserklärung, die mit notarieller Beurkundung erfolgt, ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Behörde. Die Teilungserklärung regelt die Rechte und Pflichten der einzelnen Miteigentümer untereinander.

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Tilgung

Vertraglich vereinbarte Rückzahlung eines geschuldeten Geldbetrages.

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Tilgungsdauer

Laufzeit des Darlehens bis zur völligen Entschuldung. Bei Annuitätendarlehen hängt die Tilgungsdauer von der Höhe des Nominalzinses und des Tilgungssatzes ab.

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Tilgungsfreie Darlehen

Feste Darlehenssumme, die erst am Ende der Laufzeit fällig wird (auch Festbetrags- oder Fälligkeitsdarlehen genannt). Da während der Laufzeit des Darlehens nur Zinsen gezahlt werden, wird die Tilgung erst am Ende der Laufzeit durch eine fällig gewordene Lebensversicherung oder einen zugeteilten Bausparvertrag "auf einen Schlag" erfolgen. Das Festdarlehen ist also während der Laufzeit tilgungsfrei, allerdings sind statt der Tilgungsbeiträge Lebensversicherungsprämien beziehungsweise Bausparbeiträge zu entrichten. Im Gegensatz zum Festdarlehen wird beim Tilgungs- oder Annuitätendarlehen laufend getilgt.

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Tilgungssatz

Die Höhe des Tilgungssatzes bestimmt zusammen mit dem Nominalzins die Höhe der Annuität und damit die Höhe Ihrer Rate. Durch die Vereinbarung einer höheren Tilgung wird der Kredit schneller zurückgezahlt.

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Unbedenklichkeitsbescheinigung

Bescheinigung des zuständigen Finanzamts, dass der Eigentumsumschreibung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Die Bescheinigung wird erteilt, wenn die fällige Grunderwerbsteuer bezahlt ist.

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Variabler Zins

Veränderlicher Zins, der während der Laufzeit eines Darlehens an den aktuellen Marktzins angepasst wird. Im Gegensatz zum Festzins entfällt also eine Zinsbindungsfrist. Beim variablen Zins kann der Schuldner das Darlehen jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen, bei Verbraucherkrediten allerdings frühestens sechs Monate nach der Auszahlung.

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Verkehrswert

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen (evtl. wertmindernden) Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

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Versicherungsdarlehen

Darlehen der Versicherungsgesellschaft in Form von Policendarlehen oder Hypothekendarlehen. Voraussetzung für ein Hypothekendarlehen ist meist der Abschluss einer Kapital-Lebensversicherung, da das Darlehen als Festdarlehen nach Ablauf des Vertrages mit der Versicherungssumme abgelöst wird. Die Versicherungssumme ist in der Regel geringer als das Hypothekendarlehen, da durch die überschussbeteiligung die Ablaufleistung höher ist als die Versicherungssumme. Die Höhe der Ablaufleistung richtet sich nach der Laufzeit der Versicherung und der tatsächlich erwirtschafteten Rendite des jeweiligen Versicherungsunternehmens. Lediglich die Versicherungssumme ist garantiert, nicht die Ablaufleistung.

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Vorausdarlehen

Darlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag, der das Mindestsparguthaben noch nicht aufweist und daher erst angespart werden muss. Im Gegensatz zur Zwischenfinanzierung handelt es sich um eine Vorfinanzierung der Bank mit gleichzeitiger Sparverpflichtung (Nachsparen, Zwangssparen). Mit Zuteilung des Bausparvertrages wird das Vorausdarlehen bei der Bank abgelöst. Es ist auch möglich, aus dem Bankvorausdarlehen sofort das Mindestsparguthaben auf einen Bausparvertrag einzuzahlen. Nachteil: Bis zur Zuteilung des Bausparvertrages sind die Zinsen auf die volle Darlehenssumme zu zahlen, während die Einzahlungen auf den Bausparvertrag nur minimal verzinst werden.

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Vorfälligkeitsentschädigung

Entschädigung an den Darlehensgeber, wenn der Darlehensnehmer ein Festzinsdarlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zurückzahlt und der Darlehensgeber dadurch einen Zinsschaden (Zinsverschlechterungs- und Zinsmargenschaden) erleidet. Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes nach zwei unterschiedlichen Berechnungsmethoden (Aktiv/Aktiv, Aktiv/Passiv-Methode).

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Vorkaufsrecht

Wirtschaftlich betrachtet, vermindert ein Vorkaufsrecht den Wert des mit ihm belasteten Grundstücks, da es schwerer ist, einen Käufer für dieses Grundstück zu finden. Der Berechtigte aus einem im Grundbuch abgesicherten Vorkaufsrecht kann in den vom Eigentümer mit einem Dritten geschlossenen Grundstückskaufvertrag zu den Bedingungen des Kaufvertrages eintreten. Eine Grundschuld, die nach dem Kauf eingetragen wird, ist dem Vorkaufsberechtigten gegenüber unwirksam, so dass dieser ihre Löschung verlangen kann. Deshalb ist immer die Zustimmung des Vorkaufsberechtigten zur Belastung einzuholen. Banken bewerten das Vorkaufsrecht als Vorlast mit 2-3 % des Verkehrswertes.

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Vormerkung

Grundbucheintragung zur Sicherung eines Anspruchs auf Eintragung einer Rechtsänderung (zum Beispiel Auflassungsvormerkung). Die Vormerkung bewirkt, dass eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, gegenüber dem Vormerkungsberechtigten unwirksam ist, falls sein Anspruch dadurch vereitelt oder beeinträchtigt wird.

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Vermittlerprovision, Wertschätzungsgebühren

Diese Provision erhält der Vermittler für die Vermittlung des Darlehens Gebühren für die Schätzung des Objektwertes, der zur Berechnung des Beleihungswertes dient. Diese Gebühren betragen etwa 0,2 bis 0,4 Prozent des Schätzwertes oder der Darlehenssumme.

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Wiederkaufsrecht / Rückauflassungsvormerkung

Mit der Vereinbarung eines Wiederkaufrechts über ein Grundstück sollen dem Käufer bei der Verwendung des Grundstücks gewisse Bedingungen auferlegt werden. Die Gemeinden vereinbaren z.B. oft ein Wiederkaufrecht für den Fall, dass die vorgesehene Bebauung nicht innerhalb einer bestimmten Frist auf dem veräußerten Grundstück errichtet wird oder sonst das Grundstück bestimmungsgemäß verwendet wird. Im Ergebnis ist das Recht wie eine Auflassungsvormerkung zu werten und sollte grundsätzlich im Range hinter die Grundschuld zurücktreten. Ausnahmen sind nur dann zulässig, wenn sich die jeweilige Gemeinde schuldrechtlich verpflichtet, für den Fall des Wiederkaufes die Grundschuld gegen sich gelten zu lassen.

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Wohnungsbauprämie

Staatliche Prämie für Bauspareinzahlungen (einschließlich Abschlussgebühren und Guthabenzinsen)

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Wohnungsrecht

Das Wohnungsrecht erteilt dem Begünstigten das Recht zur alleinigen Bewohnung und ganzen oder teilweisen Nutzung einer Immobilie. Wirtschaftlich betrachtet, vermindert ein Wohnungsrecht den Wert des mit ihm belasteten Objektes, da es schwerer ist, einen Käufer für dieses Objekt zu finden. Aus diesem Grund verlangen die Banken den Rangrücktritt.

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Zinsen

Entgelt für die Nutzung von Fremdkapital, auch als Preis des Kredits beziehungsweise Darlehens bezeichnet.

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Zinsbindungsfrist

Zeitraum, für den der Zins entsprechend der Vereinbarung im Darlehensvertrag festgeschrieben ist. Nach Ablauf dieser Frist muss über die Höhe des Nominalzinses neu verhandelt werden. WICHTIG: Nur bei gleichen Vorgaben sind Angebote vergleichbar. Einen Vorschlag mit einer Zinsbindung von 5 Jahren und einer anfänglichen Tilgung von 1% ist nicht mit einem Angebot mit einer Zinsbindung von 10 Jahren bei einer Tilgung von 1,5% zu vergleichen.

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Zuteilung

Zeitpunkt, von dem an die Bausparkasse die Bausparsumme zur Auszahlung an den Bausparer bereithält. Die Zuteilung ist an drei Voraussetzungen gebunden: Mindestsparzeit (in der Regel 18 Monate), Mindestsparguthaben (40 Prozent oder 50 Prozent der Bausparsumme, je nach Tarif) und Erreichen der Zielbewertungszahl, die wiederum von der Höhe und der Liegezeit des Bausparguthabens abhängt.

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Zwangsversteigerung

Wichtigste Form der Zwangsvollstreckung von Immobilien, die in der Regel auf Antrag der Gläubiger vom zuständigen Amtsgericht angeordnet und durchgeführt wird. Ursachen der Zwangsversteigerung sind Zahlungsrückstände oder Zahlungsunfähigkeit des Schuldners, Zweck der Zwangsversteigerung ist, aus der Sicht der Gläubiger, die volle oder teilweise Befriedigung aus dem Versteigerungserlös. Eine weitere Variante der Zwangsversteigerung ist die zur Aufhebung der Gemeinschaft (z. B. Scheidung, Erbauseinandersetzung). Hierbei bleiben die eingetragenen Belastungen im Grundbuch bestehen.

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Zweckerklärung (auch Zweckbestimmungserklärung)

Ein rechtlicher Bindevertrag zwischen Grundschuld u. Darlehen zur näheren Bezeichnung des Zwecks der eingetragenen Grundschuld.

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Zwischenfinanzierung

Kurz- bis mittelfristiger Kredit zur Finanzierung eines noch nicht verfügbaren langfristigen Kredits (zum Beispiel Bauspardarlehen), Kapitals oder Verkaufs.

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Diese Seite wurde zuletzt aktualisiert am 07.12.2006, 12:53 Uhr.
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